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Aktuelle Rechtslage – Schönheitsreparaturen Mietwohnung

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Urteil Bundesgerichtshof Schönheitsreparaturen Der BGH entschied in seinem Urteil vom 18.03.2015, dass die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnungen unwirksam ist (BGH, Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14).

Damit verwarf der Senat seine seit 1987 bestehende Rechtsprechung.

In der Vergangenheit setzte eine wirksame Regelung nämlich nicht voraus, dass die Wohnung zu Vertragsbeginn renoviert übergeben wird (BGH, Urt. v. 1.06.1987 – VIII ARZ 9/86).

Was fällt unter den Begriff „Schönheitsreparaturen“?

Gem. §28 Abs.4 S.3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) sind als Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen anzusehen.

Wer trägt grundsätzlich die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen?

Nach §535 Abs.1 S.2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie ferner auch während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Demnach trifft den Vermieter auch grundsätzlich die Pflicht zur Ausführung sog. Schönheitsreparaturen.

Es ist jedoch zulässig und in der Praxis üblich, dass der Vermieter die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch eine Formularklausel im Mietvertrag auf den Mieter überträgt.




Es war jedoch seit jeher umstritten, welche Voraussetzungen die Formularklauseln erfüllen müssen und wann sie den Mieter unangemessen benachteiligen.

Eine solche Benachteiligung ist gem. §307 Abs.2 Nr.1 BGB im Zweifel anzunehmen, wenn Bestimmungen mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren sind.

Mögliche Formularbestimmungen können z.B. wie folgt aussehen:

„Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.“

„Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: in der Küche, im Bad und Dusche alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Toiletten alle 5 Jahre, in allen weiteren Räumen alle 7 Jahre.“

Hierbei wird an den Ablauf von Renovierungsfristen nach Beginn des Mietverhältnisses angeknüpft. Nach der neuen Rechtsprechung des BGH sind solche Formulierungen im Falle von unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen jedoch nicht geeignet, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters zu verhindern.

Wohnung renovieren

Selbst bei „flexiblen Renovierungsfristen“ ist der Mieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen bereits dann verpflichtet, sobald es der (abgenutzte) Erhaltungszustand erfordert, und zwar unabhängig davon, inwieweit dieser vom Mieter oder seinem Vormieter verursacht worden ist. Die Klauseln verpflichten den Mieter also u.U. zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters.

Dies könnte im schlimmsten Falle (bzw. bei sog. kundenfeindlichster Auslegung der Formularklauseln) dazu führen, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder in einem besseren Zustand zurück geben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Dadurch wird der Mieter jedoch gem. §307 Abs.1 S.1, Abs.2 Nr.1 BGB unangemessen benachteiligt, so nun der BGH. Im Ergebnis bedeutet dies, dass es in solch einem Fall bei einer Verpflichtung des Vermieters zur Ausführung der Schönheitsreparaturen bleibt. Der Mieter muss beim Auszug also nicht renovieren und ist hierzu auch nicht im laufenden Mietverhältnis verpflichtet.

In welchen Fällen ist der Mieter dennoch zu Schönheitsreparaturen verpflichtet?

  1. Wohnung wird renoviert übergeben
    Es ist jedoch zu beachten, dass der BGH in seinem Urteil gleichzeitig klargestellt hat, dass eine Formularbestimmung nicht per se unwirksam ist. Vielmehr kommt es darauf an, ob der Mieter bei Mietbeginn eine renovierte Wohnung bezogen hat. Dann nämlich ist die Renovierungsverpflichtung des Mieters als wirksam zu erachten.
  2. Mieter erhält eine taugliche Kompensation
    Auch wenn die Wohnung in einem unrenoviert bzw. renovierungsbedürftigen Zustand überlassen worden ist, kann eine formularvertragliche Überwälzung von Schönheitsreparaturen dennoch wirksam vereinbart werden, wenn dies durch einen angemessenen Ausgleich kompensiert wird.Dabei muss der Mieter so gestellt werden, als sei ihm ein renovierter Wohnraum überlassen worden. Die Parteien können sich laut BGH etwa dafür entscheiden, dass der Mieter zum Ausgleich für den Renovierungsaufwand für eine bestimmte Zeit weniger oder gar keine Miete zu entrichten hat.In dem für den BGH zu entscheidenden Streitfall erhielt der Mieter keine renovierte Wohnung. Vielmehr mussten Streicharbeiten in drei von vier Zimmern vorgenommen werden. Im Gegenzug vereinbarten die Parteien, dass die Miete erst zur Monatsmitte zu entrichten ist. Das entspricht einem Nachlass im Umfang von nur einer halben Monatsmiete.Dieser stellt mit Rücksicht darauf, dass drei von vier Zimmern der Mietwohnung betroffen waren, keine taugliche Kompensation dar.

Auch Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam

„Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig an den Vermieter im Allgemeinen nach folgender Maßgabe (Quote) zu bezahlen: […].“ Der BGH entschied, dass solche und ähnliche Quotenabgeltungsklauseln den Mieter ebenfalls unangemessen benachteiligen und somit insgesamt unwirksam sind, da sie eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen und somit unzumutbar sind (BGH, Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14).

Fazit

Die vorstehenden Urteile des BGH stärken einerseits die Mieterrechte. Andererseits befürchten Kritiker, dass die Miete als Konsequenz hieraus in die Höhe schießen könnte.

Dies ist jedoch vom jeweils vorherrschenden Markt abhängig und nicht zuletzt sollte die erlassene

„Mietpreisbremse“ dem entgegen wirken (BGBL I S.610).

Vermietern und Hausverwaltungen wird geraten, ihre bislang verwendeten Mietverträge auf deren Wirksamkeit hin anwaltlich überprüfen zu lassen. Ein Anwalt für Mietrecht kann hier kompetent beraten.

Spätestens nach der neuen Rechtsprechung, sollte auch der Mieter nicht die Gelegenheit verpassen, vor der Übergabe der Mietsache den genauen Zustand zu dokumentieren. Dies könnte ihn im Zweifelsfall vor einem Schadensersatzanspruch des Vermieters retten.