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Mietminderung durch meinen Mieter – durfte er das?

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Mietminderung durch meinen Mieter

Wir berichteten bereits über die Voraussetzungen für eine Mietminderung.Viele Mietminderungen erfolgen in der Praxis jedoch zu Unrecht. Hierbei passiert es häufig, dass Mieter nicht nur die Mietminderung zu hoch ansetzen, sondern hierzu eigentlich gar nicht berechtigt sind.

Daher soll es im nachfolgenden Artikel nun um die bittere Kehrseite gehen: wie gehe ich als Vermieter vor, wenn der Mieter plötzlich monatlich weniger oder gar nicht mehr zahlt? Ein Anwalt für Mietrecht kann beraten und die rechtliche Lage erklären.

  1. Ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt? Welche Gründe können dagegen sprechen?
    Gem. §536 Abs.1 S.2 BGB hat der Mieter, sollte die Mietsache zur Zeit der Überlassung einen Mangel aufweisen, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, das gesetzliche Recht, eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.Gem. §536 Abs.1 S.3 BGB gilt dies jedoch nicht für eine bloß unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache.

    1. Liegt ein „nicht unerheblicher Mangel“ vor?

      Für eine wirksame Mietminderung darf es sich nicht um einen unerheblichen Mangel handeln. Die Tauglichkeit der Wohnung darf nicht nur unerheblich beeinträchtigt sein.Ein unerheblicher Mietmangel liegt vor, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann (BGH, Urt. v. 30.06.04 – XII ZR 251/02).Bei nur kleineren Mängeln, insbesondere solchen, die den optischen Geltungswert betreffen oder bei nur kurzzeitigen Beeinträchtigungen, ist davon auszugehen, dass eine Mietminderung als unzulässig zu erachten ist.
    2. War der Mangel dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt oder blieb er aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt?Grundsätzlich gilt, dass das Recht auf Mietminderung vertraglich nicht rechtswirksam ausgeschlossen werden darf.Schließt der Mieter den Mietvertrag allerdings in Kenntnis des Mangels ab oder ist ihm infolge grober Fahrlässigkeit der Mangel unbekannt geblieben, verliert er sein Recht auf Mietminderung. Dies ergibt sich aus §536b S.1, S.2 BGB.Erst Recht gilt dies, wenn der Mangel vom Mieter beim Vertragsschluss gebilligt wurde.Dies kann geschehen, indem der Mieter zwar den Mangel offenkundig kennt, jedoch „vorbehaltlos“ den Mietvertrag unterschreibt bzw. die Wohnung bezieht.Möchte der Mieter sich also das Recht auf Mietminderung vorbehalten, muss er dies bei Vertragsschluss auch geltend machen, §536b S.3 BGB. Der Mangel sollte dabei schriftlich festgehalten werden.Haben mehrere Mieter den Mietvertrag geschlossen, so ist das Recht auf Mietminderung schon dann ausgeschlossen, wenn nur einer der Mieter von dem Mangel wusste (BGH, Urt. v. 01.12.71 – VIII ZR 88/70).
    3. Wurde der Mangel angezeigt und eine Mängelbeseitigung zugelassen?

      Der Mieter hat gem. §536c Abs. 1 S.1 BGB die Pflicht, den Mangel unverzüglich anzuzeigen. Der Vermieter muss die Gelegenheit haben, den Mangel zu beseitigen.Aber auch wenn der Mieter trotz Mängelrüge über einen Zeitraum von 14 Monaten vorbehaltlos den vollen Mietzins zahlt, gilt sein Minderungsrecht als verwirkt (LG Berlin, Urt. v. 08.11.2002 – 65 S 275/02).Eine Mängelbeseitigung darf vom Mieter auch nicht verhindert oder mutwillig erschwert werden. Z.B. dürfen Terminabsprachen mit Handwerkern nicht ignoriert oder aus unwichtigen Gründen abgesagt werden.
    4. Verjährung (§ 195 BGB)Der Anspruch auf Mietminderung richtet sich nach der regelmäßigen Verjährungsfrist und verjährt gem. §195 BGB in drei Jahren.
    5. Ein Mangel liegt tatsächlich vor – welche Möglichkeiten gibt es?
      1. Mietminderung ist rechtens
        Wurde ein Mangel vom Mieter unverzüglich angezeigt und hat der Vermieter diesen auch zu vertreten, sollte der Schaden so schnell wie möglich behoben werden.Ist der Vermieter für den Mangel wiederum nicht verantwortlich und kann auch nichts gegen den Mangel unternehmen, z.B. bei äußeren Einflüssen wie Baustellenlärm, muss eine mögliche Minderungu.U. hingenommen werden. Dies gilt zumindest solange die mangelhafte Situation andauert. Hierbei kann rechtlicher Rat helfen. Denn womöglich können Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche gegen den Urheber vorliegen.



      2. Mietmangel wurde vom Mieter selbst verursacht oder entstand durch vertragswidrige NutzungAus einem Rückschluss aus §538 BGB folgt, dass der Mieter nur Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache zu vertreten hat, die durch nicht vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden.Daher ist bei einem vom Mieter zu vertretenden Mangel, als Folge eines fehlerhaften Gebrauchs der Mietsache durch diesen, eine Minderung ausgeschlossen (§§536, 242 BGB).Dies gilt erst Recht, wenn der Mieter, oder aber auch z.B. sein Mitbewohner, Gast, Handwerker, einen Mangel selbst verschuldet. Hierauf darf er sich nicht stützen, um eine Mietminderung durchzusetzen.
  2. Ob ein Mangel vorliegt bleibt strittig – wer trägt die Beweislast?Es ist von einer allgemeinen Beweislastregel auszugehen, wonach der Mieter, welcher das Vorliegen eines Mangels und eine Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zu dem vertragsgemäßen Gebrauch behauptet, dies entsprechend beweisen muss.Sollte ein Mangel tatsächlich vorliegen, hat der Vermieter dagegen die Unerheblichkeit der Tauglichkeitsminderung zu beweisen (OLG Celle, Beschl. v. 19.07.1984 – 2 UH 1/84).Hierbei empfiehlt es sich auf Seiten des Vermieters, ein Sachverständigengutachten zu Ermittlung von Nachweisen einzuholen. Sollte das Gerichtsverfahren zu seinen Gunsten ausgehen, ist er berechtigt, die entstandenen Kosten dem Mieter gegenüber geltend zu machen.Hierbei ist es wichtig zu wissen, dass zuletzt die Anforderungen an die Darlegungspflichten des Mieters seitens des BGH gelockert wurden (BGH, Urt. v. 25.10.2011 – VIII ZR 125/11) Ausreichend sei bereits, dass das Gericht in die Lage versetzt werde, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen.In den meisten Fällen wird es daher bereits ausreichen, dass der Mieter einen konkreten Mangel darlegt, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Nähere Einzelheiten, wie z.B. das genaue Ausmaß der Beeinträchtigung, sind zwar wünschenswert aber sollten diese fehlen, kann sich der Vermieter hierauf nicht stützen, um eine unzureichende Mängelanzeige seitens des Mieters geltend zu machen.
  3. Ist die Mietminderung korrekt durchgeführt worden?Hierbei ist wie oben dargelegt zunächst die Mängelanzeige von ausschlaggebender Bedeutung. Weiterhin muss die Mietminderung in der richtigen Höhe angesetzt worden sein. Die Höhe einer Minderung ist vom Einzelfall abhängig und pauschale Aussagen verbieten sich hierbei. Als Orientierung kann unser Artikel zur Mietminderungstabelle dienen (hier Artikel „Mietminderungstabelle“ verlinken).Weiterhin ist im Streitfall rechtlicher Rat dringen geboten. Nur so kann man sich vergewissern, dass die Mietminderung rechtmäßig und nicht zu hoch angesetzt ist.
  4. Wie gehe ich vor, wenn die Mietminderung unrechtmäßig oder zu hoch ist?  Sollte die Mietminderung als unrechtmäßig oder zu hoch erachtet werden, sollte umgehend ein Widerspruch mit entsprechender Begründung eingelegt werden.Sehr wahrscheinlich wird es hiernach zu einem Streitfall kommen und anwaltlicher Rat wird helfen, nächste Schritte einzuleiten.Sollte der Mieter unberechtigter Weise mit einem Mietbetrag in Verzug geraten, der die Miete für zwei Monate erreicht, ist eine fristlose Kündigung zulässig.Der BGH machte hierbei deutlich: der Mieter sei verantwortlich, falls er fahrlässig oder vorsätzlich in Mietrückstand gerate. Eben das sei der Fall, falls der Mieter die Ursache eines Mangels falsch eingeschätzt habe. Daher ist der Vermieter berechtigt, die fristlose Kündigung auszusprechen, soweit der Mieter seine Miete wegen eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht gezahlt hat (BGH, Urt. v. 11.07.2012 – VIII ZR 138/11).