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Airbnb, Untervermietung und Zweitwohnungen – was ist rechtlich erlaubt?

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Untervermietung Mit wachsender Beliebtheit von Internetplattformen wie Airbnb, stieg in vielen Städten Deutschlands das Chaospotential innerhalb des Wohnungsmarktes. Denn der verfügbare Wohnraum ist begrenzt und die Mietpreise steigen trotz Mietpreisbremse immer weiter hoch. Neue Verordnungen und Satzungen mussten erlassen sowie gerichtliche Entscheidungen gefällt werden, um Ordnung in den höchst unübersichtlichen Mietdschungel zu bringen. Bleibt also die Frage offen: was ist rechtlich noch erlaubt und was nicht? Hier kann ein Anwalt für Mietrecht oder ein Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Der Vermieter, unser Mietvertrag und ich

Gem. §540 Abs.1 BGB ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.
Eine ausdrückliche (schriftliche) Erlaubnis, mit konkreter Benennung des jeweiligen Untermieters, ist somit unbedingt erforderlich.
Dem Vermieter muss vor der tatsächlichen Gebrauchsüberlassung Gelegenheit gegeben werden, mögliche Einwände gegen die Untervermietung oder gegen die Person des Untermieters, (begründend) geltend zu machen (BGH, Urt. v. 2.02.2011 – VIII ZR 74/10).

„Berechtigtes Interesse“ zur Untervermietung und Untervermietung an Touristen

Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse daran, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen, §553 Abs.1 BGB. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter seinerseits das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, §540 Abs.1 S.2 BGB.
Ein solches berechtigtes Interesse ist immer vom Einzelfall abhängig. Es kann dann bejaht werden, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. So z.B. bei einem mehrjährigen (berufsbedingten) Auslandsaufenthalt (BGH, Urt. v. 11.6.2014, VIII ZR 349/13).
Bei Art und Umfang des berechtigten Interesses ist Acht zu geben. Selbst wenn man den Vermieter darauf hinweist, die Wohnung z.B. alle zwei Wochen zu gebrauchen und ansonsten unter zu vermieten, ist hierin keine stillschweigende Erlaubnis zur Untervermietung an Touristen zu sehen (BGH Urt. v. 8.01.2014 – VIII ZR 210/13). Diese muss ausdrücklich erfolgen. Auch hier kann es helfen, einen Anwalt zu Rate zu ziehen.

Untervermietung ohne Erlaubnis – was kann hieraus folgen?

Vermietet der Mieter die Wohnung ohne die Erlaubnis des Vermieters unter, ist hierin eine vertragliche Pflichtverletzung zu sehen. Nach erfolgter Abmahnung seitens des Vermieters, kann hierin ein Grund zur Kündigung liegen. Dies gilt auch, wenn dem Mieter (theoretisch) ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung zugestanden hätte. Dabei reicht es nicht aus, dass aus dem Mietvertrag eine „allgemeine“ Erlaubnis zur Untervermietung folgt. Die Erlaubnis muss sich konkret auf den Untermieter sowie den Umständen der Untervermietung beziehen (BGH, Urt. v. 2.
02.2011 – VIII ZR 74/10).
Ist eine Abmahnung erfolgt und inseriert der Mieter die Wohnung trotzdem weiterhin, z.B. bei Airbnb, kann dies bereits eine fristlose Kündigung des Mietvertrages seitens des Vermieters rechtfertigen (LG Berlin, Beschl. v. 3.02.2015 – 67 T29/15). Dann kann über einen Anwalt noch versucht werden, das Mietverhältnis aufrecht zu erhalten und die fristlose Kündigung aufzuheben.

Alles rund um „Zweckentfremdung“

Inwiefern kann Wohnraum „zweckentfremdet“ werden?

Internetplattformen wie Airbnb gestalteten eine neue, schnellere und flexiblere Art und Weise Wohnungen gewerblich zu vermieten. Gesetze, Verordnungen und Satzungen sollen daher verhindern, dass knapp besiedelter und dringend benötigter Wohnraum für gewerbliche Zwecke genutzt, also „zweckentfremdet“, wird.

Die Ausgestaltung des Verbots zur Zweckentfremdung erfolgt innerhalb der Bundesländer unterschiedlich. In Berlin wurde das Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwVbG) erlassen. In Nordrhein-Westfalen haben auf Grundlage des §10 Abs.1 WAG NRW die Städte Bonn, Dortmund, Köln und Münster Satzungen zum Schutz und Erhalt von Wohnraum erlassen.

Zweckentfremdung liegt vor bei Wohnraum:

  • welches zum Zwecke der wiederholten (nach Tagen oder Wochen bemessenen) Vermietung als Ferienwohnung/ Fremdenbeherbergung oder einer gewerblichen Zimmervermietung verwendet wird
  • für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird
  • baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist oder länger als sechs Monate leer steht bzw. beseitigt wird

(§2 des Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetztes (ZwVbG)).
Bei einer derartigen Wohnraumnutzung ist eine Genehmigung von dem zuständigen Bezirksamt notwendig.

Was gilt bei kurzzeitiger, wiederholter, „monatsweiser“ Vermietung?

Wiederholte „nach Tagen oder Wochen“ bemessene Vermietungen als Ferienwohnungen sollen auch dann als Zweckentfremdung gelten, wenn ein Zeitraum von (mehreren) Monaten erreicht wird. Jedoch gilt, je kürzer der Zeitraum ausfällt, desto eher wird der Verdacht einer Zweckentfremdung bei befristeten Wohnraummietverhältnissen nahe liegen.

Was gilt bei Ferienwohnungen?

Wenn man als Eigentümer (gewerblich) eine Wohnung regelmäßig als Ferienwohnung vermietet und diese dem jeweils geschützten Wohnraumbereich des Bezirks oder der Stadt unterfällt, ist eine Genehmigung zur zweckfremden Nutzung notwendig (VG Berlin, Urt. v. 08.06.2016 – VG 6 K 103.16). Dies gilt auch, wenn die Einnahmen durch die Vermietung der Ferienwohnung die einzige Erwerbsquelle sind (VG Berlin, Beschl. v. 27.04.2016 – VG 6 L 246.16).
Eine Genehmigung kann zwar erteilt werden, wenn eine Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz droht. Wenn die wirtschaftliche Existenz jedoch ohne weiteres durch eine reguläre Vermietung statt einer Vermietung zu Ferienwohnungszwecken gesichert werden kann, ist eine solche Ausnahme abzulehnen.

Was gilt bei Zweitwohnungen?

Das soeben genannte gilt nicht für Zweitwohnungen. Die Vermietung/ Untervermietung einer solchen Wohnung wird zwar ebenfalls vom Zweckentfremdungsverbot erfasst, man hat aber gute Chancen auf Erteilung einer Ausnahmegenehmigung. Gerichte entschieden, dass bei einer Zweitwohnung kein Wohnraumverlust entstehe, den man gerade zu verhindern versuche (VG Berlin, Urt. v. 9.08.2016 – VG 6 K 91.16). Wenn der Eigentümer bei Abwesenheit diese zweite Wohnung vermiete, wirke sich dies nicht auf die Wohnraumversorgung der Bevölkerung aus.

Aber Achtung: es muss sich tatsächlich um einer „Zweitwohnung“ handeln. Die Ausnahme greife dann nicht mehr, wenn die Funktion des Wohnens ganz untergeordnet sei oder gar zum Schein erfolge. Man muss in der Zweitwohnung zumindest für einen bestimmten Zeitraum wohnen. Ein bloßes Übernachten reicht nicht aus (VG Berlin, Urt. v. 9.08.2016 – VG 6 K 112.16).

Wird Wohnraum trotz fehlender Genehmigung in zweckentfremdender Weise vermietet, hat dies die Zahlung hoher Bußgelder zur Folge. Die Stadt Münster ahndet dies z.B. mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro (§10 der Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum).
Seien Sie also beim Vermieten Ihrer Wohnung auf der Hut. Die rechtliche Lage wird übermäßig von richterlicher Rechtsprechung und einzelfallabhängigen Entscheidungen geprägt. Bei Unsicherheiten kann nur kompetenter anwaltlicher Rat weiterhelfen.