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Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum (Teil 1)

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Kündigung eines Mietverhältnisses über WohnraumWenn der Vermieter jemandem die Wohnung kündigt, fragt man sich oft unter welchen Voraussetzungen er das darf. Hier ist eine grobe Übersicht über das Kündigungsrecht bei Mietverhältnissen:

Kündigungsfrist:
Die Kündigungsfrist bei Wohnungen beträgt in der Regel 3 Monate. Sie muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats eingehen und ist zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Besteht das Mietverhältnis schon seit 5 Jahren, verlängert sich die Frist für den Vermieter um 3 Monate. Bei einem Mietverhältnis ab 8 Jahren um nocheinmal 3 Monate. Also besteht eine Kündigungsfrist von 9 Monaten für den Vermieter, wenn der Wohnraum länger als 8 Jahre überlassen worden ist. Eine durch Vertrag verkürzte Kündigungsfrist für den Vermieter ist nicht zulässig.1

Die Verlängerung der Frist betrifft aber nicht den Mieter. Bei ihm bleiben die regulären 3 Monate, die sogar durch Vertrag verkürzt werden können. Natürlich gibt es in Sonderfällen einige Ausnahmeregelungen.

Kündigungsgrund:
Kündigt der Vermieter einen Wohnraum, muss er ein berechtigtes Interesse zur Kündigung des Mietverhältnisses haben2. Abweichende Regelungen zum Nachteil des Mieters sind in der Regel nicht zulässig. So kann sich der Vermieter beispielsweise nicht auf ein vereinbartes Rücktrittsrecht oder ähnliches berufen.




Die wichtigsten Gründe, die ein berechtigtes Interesse begründen, werden hier kurz aufgeführt:

  • Nicht unerhebliche und schuldhafte Verletzung der Pflichten des Mieters Verletzt der Mieter die Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft, berechtigt dies zur Kündigung des Mietverhältnisses. Eine Verletzung der Pflichten aus dem Mietverhältnis wäre beispielsweise, wenn der Mieter zum wiederholten Male die Miete unpünktlich bezahlt, die Wohnung unbefugt an Dritte
    überlässt, oder sie vernachlässigt oder vertragswidrig gebraucht. Auch eine nicht bezahlte Mietkaution oder nachhaltige Lärmbelästigungen können Gründe sein.
  • Eigenbedarf des Vermieters
    Ein weiterer Kündigungsgrund liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für den Eigengebrauch nutzen möchte. Der Eigengebrauch erstreckt sich nicht nur auf den Mieter als Person selbst, sondern auch auf seine Familienangehörigen oder auch Personen die zum Haushalt gehören.
  • Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung
    Hier ist nicht die Absicht gemeint, eine höhere Miete der Wohnung zu erhalten. Dies verbietet das Gesetz ausdrücklich. Gemeint ist hier eher, dass bei einem Verkauf der Wohnung nur dann ein angemessener Preis erreicht werden kann, wenn sie unvermietet ist. Es kommt also auf eine erhebliche Wertdifferenz zwischen vermieteter und unvermieteter Wohnung an.

Außerordentliche fristlose Kündigung:
Bei einer außerordentlich fristlosen Kündigung ist das Mietverhältnis sofort beendet. Sie ist möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt beispielsweise vor, wenn der Gebrauch der Mietsache nicht gewährt oder wieder entzogen wird. Auch wenn die Mietsache durch Vernachlässigung der Sorgfalt (erheblich) gefährdet wird oder der Mieter mit der Zahlung (erheblich) im Rückstand ist3.

Sind Sie mit der Kündigung Ihres Vermieters nicht einverstanden? Dann sollten Sie sich Hilfe bei einem Anwalt für Mietrecht in Anspruch nehmen.

1 Vgl. §573c BGB
2 Vgl. §573 BGB
3 Vgl. §543 BGB und §569 BGB