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Voraussetzungen für eine Mietminderung

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Mietminderung Immer häufiger sehen sich Mieter Problemen in ihren Wohnungen ausgesetzt: Mal funktioniert die Heizung nicht, in der Küche frisst sich der Schimmel durch die Wände und dann verstopft der Abfluss einmal zu oft. Die berühmte Spitze des Eisbergs ist bald gefunden. Doch wann kann man konkret die Miete kürzen, wann lohnt sich die Auseinandersetzung? Nicht zuletzt sollten auch Vermieter wissen, wann der Mieter leere Drohungen ausspricht und wann es ernst werden kann.

1. Mietmangel

Erste Voraussetzung für eine Mietminderung ist ein Mietmangel, also eine Vertragsverletzung seitens des Vermieters. Ob der Mangel bereits bei Wohnungsüberlassung oder während der Mietzeit entsteht, ist im Grunde irrelevant.[1] Aber Achtung: Kannte der Mieter den entsprechenden Mangel beim Unterschreiben des Mietvertrages bereits oder hätte er diesen kennen können, stehen ihm in Bezug auf diesen Mangel keine Minderungsrechte zu![2] Auch darf es sich nicht um Belanglosigkeiten handeln:[3] Mängel, die nur gelegentlich auftreten, gelten meist als unerheblich und vom allgemeinen Lebensrisiko umfasst. Um zur Minderung der Miete zu berechtigen, muss der Mieter vom Mangel unmittelbar beeinträchtigt sein oder es muss zumindest die konkrete Gefahr vorliegen, dass der Mieter unmittelbar beeinträchtigt wird. Das kann im Einzelfall sogar bei äußeren Faktoren der Fall sein (beispielsweise Hochwassergefährdung), womit die Mietminderungsrechte grundsätzlich vom Verschulden des Vermieters unabhängig geltend gemacht werden können – Selbst verschuldete Mängel wie der Schimmel jedoch, der allein durch unzureichende Belüftung entsteht, stellen kein hinreichendes Kriterium dar. Wird bei Vertragsschluss vom Vermieter eine bestimmte Eigenschaft zugesichert und fehlt diese später, kann diese als Mietmangel gelten.[4]




2. Berufung auf die eigenen Mieterrechte

Zwar ändert sich mit dem Feststehen eines Mangels der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete kraft Gesetzes.[5] Um seine Mietkürzungswünsche durchzusetzen, muss der Mieter sich jedoch auf seine Rechte berufen. Dafür ist vor Allem notwendig, dass die Miete nicht weiterhin vollständig gezahlt wird, anderenfalls kann dem Mieter Gleichgültigkeit gegenüber den Mietmängeln vorgeworfen werden. Eine Verwirkung der Mietminderungsrechte riskiert man nach sechs Monaten ungekürzter Entrichtung der Miete. Praxistipp: Die Miete kann allerdings unter Vorbehalt weiterhin voll überwiesen werden, dazu ist eine entsprechende schriftliche Mitteilung an den Vermieter erforderlich. Dieses Vorgehen hat den Vorteil, dass Zweifel über die Höhe der Mietminderung zunächst beseitigt werden können.

3. Mängelanzeige an den Vermieter

Nicht nur, dass der Mieter den Mangel nicht stillschweigend hinnehmen darf. Er muss dem Vermieter ebenso Gelegenheit geben, den Mangel auszubessern, weswegen eine sofortige Anzeige des Mangels beim Vermieter für den Mieter verpflichtend ist.[6] Eine Nichtanzeige kann gar zu Schadensersatzforderungen des Vermieters führen.[7]

4. Höhe der Minderungsquote

Um wieviel die Miete gemindert werden darf, hängt grundsätzlich von der Unmittelbarkeit der Beeinträchtigung ab. Die Höhe des prozentualen Abschlags von der Bruttomiete nebst Heiz- und Nebenkosten richtet sich nach Beispielsfällen aus der Rechtsprechung. Als Orientierungshilfe kann die folgende Mietminderungstabelle genutzt werden.

5. Klassische Gründe für eine Mietminderung

Einige Gründe für eine Kürzung der Miete und deren entsprechenden prozentualen Abschlag finden Sie hier:

  • Einbauküche bei Einzug nicht vorhanden – 100 % [8]
  • Heizungsausfall in den Wintermonaten – 100 % [9]
  • Schimmel- und Rattenbefall – 100 % [10]
  • Vollständiger Stromausfall – 100 % [11]
  • Erheblicher Schimmelbefall – 80 % [12]
  • Formaldehyd in gesundheitsgefährdender Konzentration– 50 % [13]
  • Zitternde Gläser auf Grund lauter Musik – 50 % [14]
  • Bordell im Haus – 30 % [15]
  • Unzumutbare Klopfgeräusche in der Heizung – 17 % [16]
  • Unzureichender Druck der Toilettenspülung – 15 % [17]

In der Mietminderungstabelle finden Sie weitere Beispiele mit weiteren Gerichtsurteilen zu Mietminderungen.

6. Risiken des Mieters

Vorsicht bei unangemessen hohen Minderungsquoten! Die in den Mietminderungstabellen angegeben Beispiele sind Einzelfälle, Ihr persönlicher Fall kann bei kleinster Abweichung anders aussehen. Wird die Miete unangemessen hoch oder gar gänzlich unberechtigterweise gemindert, drohen Nachzahlungen und unter Umständen eine fristlose Kündigung. Es empfiehlt sich unser Ratschlag der vollständigen Mietentrichtung unter Vorbehalt (siehe Punkt 2).

7. Checkliste

  1. Liegt ein nicht selbstverschuldeter, nicht ganz unerheblicher Mangel vor?
  2. Ist der Mangel dem Vermieter angezeigt worden?
  3. Ist die Entrichtung der Miete angepasst worden bzw. ist dem Vermieter ein Schriftstück zugegangen, welches erklärt, dass der Mieter die vollständige Miete nur unter Vorbehalt zahlt?

Gesetze und Urteile Mietminderung

  • [1] § 536 Abs. 1 S. 1BGB
  • [2] § 536b BGB
  • [3] § 536 Abs. 1 S. 3 BGB
  • [4] § 536 Abs. 2 BGB
  • [5] BGH VIII ZR 144/85
  • [6] § 536c BGB
  • [7] § 536c Abs. 2 BGB
  • [8] LG Itzehoe 1 S 397/96
  • [9] LG Berlin 65 S 70/92
  • [10] AG Potsdam 26 C 533/93
  • [11] AG Berlin-Neukölln 15 C 23/87
  • [12] LG Berlin 65 S 205/89
  • [13] LG München 31 S 20071/89
  • [14] AG Braunschweig 113 C 168/89
  • [15] LG Berlin 64 S 84/95
  • [16] LG Darmstadt 7 S 131/78
  • [17] AG Münster 49 C 133/92